新築マンションは割高 なのでしょうか？
今回は、マンション価格の決まり方から、どのようなマンションが割高・割安と言えるのかを考えていきたいと思います！
マンション購入を検討中で
マンション購入で後悔したくない！
新築マンションと中古マンションどちらが良いか決めきれない…
という方に是非読んでもらいたい記事になっています！
それではいってみましょう！
【疑問】
新築マンション＝割高？中古マンション＝割安？
「新築マンションは経費等が含まれているので割高」や「割安なマンションを購入したいなら中古マンション」といった意見をよく耳にしますが、果たして本当なのでしょうか？
マンション価格の決り方から検証していきたいと思います！
新築マンションの価格の中身
新築マンションの価格は大きく次の３つに分けることができます。
- 工事費（原価）
- 経費（売るまでにかかる費用）
- 利益（売主が得る利益）
この1〜3の合計金額が新築マンションの販売価格になります。
そして、販売金額が相場に合っていることが条件になります。
工事費＋経費＋利益
＝販売価格＝相場
ということですね。
相場というのは需要と供給のバランスで決まりますので、場所や景気などによって変動します。
そして新築マンションにおいて、工事費と経費を大きく減らすことは難しいため、売主は一般的に相場に合わせて販売価格を利益の割合で調整します。
したがって、新築マンションにおいて「割安」な物件というのは、相場を見誤って低い利益率で価格設定をしてしまった物件と言えます。
1〜3の合計額が相場よりも高いマンションは売れないため、そもそも新築マンションは建設されないです
よくある意見
それでは、マンション価格に対して良くある意見についてを検証してみましょう。
意見①
新築マンションは様々な経費が含まれているので割高である
こちらの意見に対するワポチの考えは、「経費が含まれるから割高なのではなく、売主の利益率が高い物件が割高になる」です。売主の心理は、工事費と経費を低く抑えて利益率を高くしたいと考えており、いかにギリギリ売切れる販売価格まで利益率を上げられるかが勝負なのです。
意見②
新築マンションは中古になった瞬間に大きく値下がりするのが割高な証拠
こちらの意見を聞くと
築浅なのに値が大きく下がるのは、やっぱり経費が影響しているんだ！
と思われる方もいるかもしれませんが、答えはノーです。
先ほどからお伝えしている通り、価格は相場によって決まります。
新築であれば高い値段でも需要があるが、中古になった途端に「新築が欲しい！」と思っている人の需要が無くなるので価格が下がるのです。
下落した価格の中身は「経費」ではなく「新築プレミア」ということですね！
意見③
マンションを割安に手に入れるなら中古マンションしかない
まずは、中古マンションの価格の中身を見ていきましょう！
- 売主の利益
- 仲介手数料
新築マンションと比べてシンプルですね。1＋2＝販売価格＝相場という式が成り立てば良いわけですから、割安な中古マンションというのは、1の売主の利益が相場よりも少なく設定された物件と言えそうです。
したがって、売主が相場よりも低い値付けをした物件が割安という中身は新築も中古も同じですが、中古マンションは素人が値付けすることが多いため、新築マンションと比べて相場より割安な物件が出やすいと考えられます。
相場＆中古マンションとの比較
以上のことから「 新築マンションは割高 なのか」に結論づけるには、
- 相場と比較して割高なのか
- 中古マンションと比較して割高なのか
の2つの視点に分けて考える必要がありそうです。
相場と比較して割高なのか
原則として相場よりも高いマンションは売れません。
当然売主は、相場ギリギリを狙いますが、相場を見誤り安い価格をつけてしまう場合もあります。
新築マンンションで即完売してしまう物件は相場と比較して割安だったと言えると思います。
中古マンションと比較して割高なのか
お待たせしました！多くの方が気になるのはこの部分かと思います。
結論としては、新築マンションと中古マンションの価格差の正体である「新築プレミア」をどう捉えるかによって異なります。
「新築プレミア」の中身は未入居ということだけではありません。
この中でワポチが注目したい点は、「新たな立地」です。
中古マンションでも誰もが住みたいと思う場所にある物件は割安な値段で簡単に手放しません。しかし、新築マンションの場合は、新たに住む場所をつくり出すため、良い場所であれば価値ある新築プレミアとなります。
また、土地の価値の割合が高い人気エリアになるほど建物の割合（新築と中古の価格差）は小さくなりますので、土地の価値が高いまたは今後上がるエリアは「新築プレミア」を割安に手に入れられると言い換えられるでしょう。
「新築なら欲しいが中古では要らない」という人が多いエリアではなく、「中古でも良いからこの場所が欲しい」という人が多い物件を探したいですね！
まとめ
いかがでしたでしょうか？
新築マンションでも
というのがワポチの結論です！
以上、あくまで個人的な意見ですが参考にしてもらえると嬉しいです！
最後まで読んでいただきありがとうございました！
土地の価値が下がりにくい条件もまとめてますので併せて参考にしてみてください！
↓↓↓
Twitterも始めましたので是非覗いていってください！
↓↓↓
