2021.04.03 2025.06.06

〔まちづくりの専門家が解説〕マンションの将来価値を決めるポイントまとめ

uwamezukai

多くの人にとって、マイホーム購入は一生に一度のビックイベントだと思います。
今回は、そんなマイホームの購入を検討している人に向けた「マンションの将来価値を決めるポイント」について、まちづくりの専門家の視点から解説していきたいと思います。

ワポチ

マンション購入を検討しているけど、判断基準に迷っているという人におすすめの内容だよ！

結論から言うとマンションの将来価値を決めるポイントは以下の３つです。

普遍的価値のある土地
将来性のある土地
建物価値を維持できるか

それぞれのポイントについて解説していきます。

普遍的価値のある土地

１つ目に重要なポイントは、今もこれからもずっと良い環境の土地を選ぶということです。
そのためには、チェックすることの例は以下になります。

鉄道駅からの距離が近い
日当たりや眺望が「保証されている」
近くに都市公園などの「公共的」な魅力的施設がある

順番に解説していきます。

結論からお伝えしますと将来価値を決める上で最重要なのは「立地ポテンシャル」になります。
ここでは、その『立地ポテンシャル』を6つのポイントに分けて解説していきます。

行政による「まちの計画」

行政の大きな役割の一つに「まちづくりの方向性を示す」ということがあります。

具体的には、

この場所には住宅しか建てられない。
このエリアには高い建物を建てることができる。
この土地で大きな開発プロジェクトを進めたい。etc…

といった内容で、基本的には行政ホームページの「都市計画」のカテゴリーから情報を入手することが可能です。

そして、都市計画の情報の内、「大規模な開発エリアに指定されている場所周辺」、「新たに駅が計画されている場所周辺」、「災害ハザードマップで安全な場所」は、将来的に土地の価値が下がりにくい立地と言えます。

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検討しているエリアを管轄する行政のホームページを見てみよう！

生活利便性の高さ

「生活する上で利便性の高い場所」の価値が下がりにくいことは想像しやすいと思いますが、評価する際のポイントがありますので、紹介したいと思います。

土地の価値の普遍性

駅からの距離が近い

今後、カーシェアやシェアバイク、電動キックボードなどがますます普及し、モビリティのあり方は刻々と変わっていくと思いますが、移動手段の１つとして、鉄道という存在は簡単には無くならないと思います。

移動手段の選択肢は増えていくものの、鉄道が無くなることはないと考えられますので、駅に近いマンションは「利便性」という意味で普遍的な価値があると言えます。

また、ここで重要なのは駅からの距離です。
駅からの距離は同心円状に広がっていきますので、駅からの距離が近ければ近いほど希少価値が高まります。
駅そのものの利便性（複数路線に繋がる・都市の主要路線）にも左右されるところですが、可能な限り、駅に近い物件を選ぶのが良いでしょう。

日当たりや眺望が保証されている

私たち人間にとって日当たりが良くて眺めが良い家は、昔も今もこれからも気持ちの良い空間であり続けるでしょう。
大切なのは、日当たりや眺望が将来的に保証されているのかという点です。
タワーマンションが人気な理由の一つにも日当たりと眺望が長期的に保証される可能性が高いということが含まれるでしょう。
例えば、家の前に公園や寺社仏閣などがある物件を見つけられれば、日当たりや眺望が保証される可能性が高い家といえるでしょう。

大きい公園など近くに普遍性の高い魅力的な施設がある

現在、アメリカでは日本以上に不動産バブルが進んでいます。
その中でも特に価格が高騰している物件に共通する特徴が近くに大きい公園があることのようです。
規模の大きい都市公園や図書館、役所など公共施設は無くなるリスクが低く、生活を豊かにしてくれるようなこのような施設が近くにあることで資産価値は維持されます。
また、人気の学校区なども価値が維持される要因になります。
以上のことから見るべきポイントとして重要なのは、魅力的な公共施設が近くにあるか否かと言えるのではないでしょうか。
民間の施設は企業判断で将来的にどうなるかわかりませんが、まちづくりの指針を作成する側の行政が保有する魅力的な施設は、無くなるリスクが低いため、マンションの資産価値も保たれやすいと考えられます。

土地の将来性

２つ目は『土地の将来性』です。
具体的には以下のポイントに注目していきましょう！

都心にある
今後開発が進むエリア

の２つです。
順番に解説します！

都心にある

将来を見据えて考えてみると日本では高齢化が進み都心に人口が集中する可能性が高いと言われています。

コロナ禍をきっかけとしたテレワークの浸透で都心へ通勤する必要が無くなったサラリーマンも多く、都心ではなく郊外への移住が増えるという見方もありますが、私の考えはオフィス需要が減る代わりとして都市型マンションがますます供給され、都心が「働く場所」から「住む場所」へと変わっていくのではないかと考えています。

今後、都心は昼間人口だけでなく夜間人口も増える可能性が高く、これから家を購入するのであれば、都心の方が価値が下がりにくいのではないでしょうか。

今後開発が進むエリア

価値が落ちない条件として今後人口が増加するエリアであることが挙げられます。

人口が増えればお店も増えて街に活気が生まれ、人気エリアになります。
では、どのようなエリアに人口が集中するかというとズバリ『大規模開発や新駅の開発が予定されているエリア』です。

今後、開発が予定されているエリアの物件を購入することができれば、少なくともその開発が終わるまでは資産価値は上がっていき、その後も価値が維持されていく可能性は高いです。

建物価値の維持

最後は『建物価値の維持』です。
土地の価値は維持・向上が可能ですが、建物に関しては、基本的に消耗品であるため、残念ながら価値の向上は難しいです。
そのため、如何に価値を維持していけるか重要なポイントとなります。
具体的には、

管理費・修繕積立金が低く抑えられている
管理が行き届いている

となります。
それでは、解説していきます。

管理費・修繕積立金が低い＆管理が行き届いている

マンションの管理費・修繕積立金は一般的に時が経つにつれて上昇します。
上がることは仕方ありませんが、あまりに上がり過ぎるとリセールバリューが下がってしまうため、金額を抑えながら建物を良い状態に保つことが重要となります。
「管理費・修繕積立金が低く抑えられている」ことと「しっかり管理されている」ことは一見矛盾しているように感じますが、これは物件の規模や共用部分の設備などにより大きく変わってきます。
具体的には、

住戸数
共用部分の設備
管理会社

の３点が大きな要素となります。

住戸数

管理費・修繕積立金の金額は住戸数によって変わります。
それは、住戸数が多いほど一人あたりの金額が小さくなるという数の原理です。

ただし、住戸数が多ければマンションの規模も大きくなるため、単純に多ければ良いという話ではありません。
一般的には、100〜200戸が最も効率が良いと言われているようです。

共用部分の設備

大浴場やゴルフの練習場がついているマンションって憧れますよね。
また、車に乗る方であれば機械式駐車場が多く用意されているマンションは魅力的かもしれません。

しかし、管理費・修繕積立金は豪華な共用部があればあるほど大きくなります。
出費と利便性のバランスですので、良し悪しはありませんが、ランニングコストを抑えたいのであれば、共用設備は必要最低限の物件を選ぶと良いと思います。

管理会社

管理費低く抑えられていても管理が行き届いていないマンションは資産価値が目減りしていきます。
マンションを購入する際には必ず管理形態を確認しましょう。
自主管理や無名の管理会社に委託している場合は、購入前に詳しく調べたほうが良いかもしれません。
名の知れたブランドマンションであれば、基本的に大手系列の管理会社が運営してくれるので、維持管理に関しては、大手デベロッパーのマンションは安心感があります。

また、管理費・修繕積立金のうち、特に修繕積立金は築年数が多くなるほど増えていきます。
リセールバリューを保つには、

効率の良い住戸数
適切な共用設備
信頼できる管理会社への委託

という３点が重要となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
ここまで住宅購入で失敗しないための価値の下がらないマンションの条件について説明してきましたが、最後にお伝えしたいことは『今の自分に合った物件を買う』ということです。

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と思われるかもしれませんが、すべての条件が揃った物件なんてありませんし、重視すべきポイントは人それぞれ異なるからです。

日々の生活を気分よく満足して過ごすことができれば人生は豊かになりますし、リセールバリューはある程度保つことができれば十分ではないかとワポチは考えます。

住宅は人生で最も高い買い物と言われますし、損したくない気持ちは皆同じだと思いますが、未来よりも『今』を楽しく生活できる家を見つけるという目標を立てることで、より楽しい家探しができるのではないでしょうか！

最後まで読んでいただきありがとうございました！

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順番に見ていきます。